Valais: Trop d’appartements à louer

Le Valais construit trop vite. Certaines régies doivent faire preuve d’imagination pour attirer de nouveaux locataires. Le Valais construit trop vite. Certaines régies doivent faire preuve d’imagination pour attirer de nouveaux locataires.

«Choisissez votre loyer les six premiers mois»: inimaginable pour un Genevois, ce genre d’annonce existe en Valais. En cause? La surconstruction. Pour ne pas voir leur argent grignoté par les intérêts négatifs, les caisses de pension investissent davantage dans la pierre. Quitte à laisser vides des immeubles neufs.

A Genève, trouver un appartement relève de l’exploit. Mais du côté de Martigny, Sierre ou Sion, le défi consiste plutôt à débusquer des locataires! Depuis quelques années, les régies du Vieux Pays se battent pour réduire le nombre de logements vacants. Quitte à faire des propositions étonnantes. Cela peut aller d’avantages financiers sur le loyer à des cadeaux de bienvenue comme un bon de 500 francs dans un magasin de meubles ou un abonnement de ski en passant par des promotions de saison. «Par exemple, explique Sabrina Verdegaal, responsable de la succursale sédunoise de la régie immobilière Privera, il nous est arrivé de proposer la deuxième place de parc à moitié prix pour la période hivernale.»

CHOISISSEZ LE PRIX

Il a quelques années, cette régie avait fait parler d’elle en Valais en octroyant aux dix premiers locataires de 84 appartements neufs à Sierre un mois de loyer gratuit avec en plus des cadeaux de bienvenue allant jusqu’à 2000 francs. «Notre offre ‘Choisissez votre loyer’, qui permet au locataire de fixer lui-même le prix pour les six premiers mois de location, nous a aussi aidés à stimuler les locations où le taux de vacance est élevé», comme à Naters, dans le Haut-Valais. Privera, qui offre actuellement le premier loyer sur certains objets, pourrait bien refaire parler d’elle prochainement. Et cela n’aurait rien d’étonnant: le taux de logements vacants en terre valaisanne a triplé en dix ans. Alors que la moyenne nationale se situe à 1,6%, le canton grimpe à 2,4%. Sierre bat tous les records (6,1%), suivi de Martigny (5,1%) et de Sion – plus dynamique et attrayante, la capitale valaisanne s’en sort mieux avec un taux de 2,3% qui correspond à 450 logements vides. «L’offre est plus importante que la demande», résume Olivier Morisod qui se demande comment trouver de nouveaux habitants pour remplir ces immeubles qui ne cessent de sortir de terre. L’administrateur de Kunzle Fiduciaire et Gérance SA, entreprise basée à Monthey et active principalement dans le Chablais, estime que ce contexte met les locataires en position de force face aux propriétaires.

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ATTENTION AUX CADEAUX

Mais le Valaisan se méfie des cadeaux trop généreux, qu’il assimile à des coups marketing. «Ils ne garantissent pas un loyer bas à long terme. C’est une façon d’attirer un locataire pour ensuite signer un bail qui ne tient pas compte du marché.» Les petits propriétaires et les caisses de pension avec lesquelles il travaille préfèrent, selon lui, faire un effort sur le prix: «Certes, les rendements sont plus bas s’ils acceptent de baisser le loyer d’entrée et pour une longue durée, mais c’est une meilleure solution à long terme. Avec les cadeaux, il y a le risque d’attirer des locataires moins fiables et susceptibles de déménager après 18 mois pour bénéficier d’une autre offre. Les petits propriétaires, qui ne peuvent pas se permettre de laisser leur appartement vide, ont besoin rapidement d’un revenu constant pour rentabiliser leur investissement; ils acceptent donc plus facilement de faire de vraies concessions ». Ce qui amène à un aspect central de la surchauffe immobilière dans le canton alpin: à la baisse de la croissance démographique est venu s’ajouter le problème des taux d’intérêt négatifs. Introduits il y a six ans par la Banque nationale suisse (BNS) pour contrer l’appréciation excessive du franc, ces taux ne rapportent plus d’argent à ceux qui économisent, mais leur en coûte! Avec cette mesure très critiquée, la BNS force ceux qui veulent tirer profit de leur argent à l’injecter dans l’économie plutôt qu’à le garder à la banque.

LE POIDS DES CAISSES DE PENSION

Soucieuses de garantir un certain rendement à leurs épargnants – et surtout de ne pas voir leurs économies grignotées par des intérêts négatifs –, les caisses de pension se sont mises à investir davantage dans la pierre. Attirées par le prix du terrain, très bon marché en Valais, elles ont construit à tour de bras. Et aujourd’hui, nombre de bâtiments flambants neufs sont vides. Ces investisseurs institutionnels peuvent en effet laisser des appartements vacants pendant plusieurs mois. Grâce à des «cadeaux» et des offres d’appel alléchantes, elles parviennent petit à petit à les remplir, mais sans accorder de baisses substantielles de loyer, ce qui reviendrait à mettre en danger le rendement locatif de leurs propriétés à long terme. Pour Léonard Bender, ancien président de l’antenne valaisanne de la Société suisse des ingénieurs et des architectes, la surchauffe immobilière engendrée par ce phénomène n’est pas sans conséquence sur la qualité des nouveaux ouvrages. Et sur le territoire. «Elle a engendré une pénurie de main-d’oeuvre qualifiée et poussé les promoteurs à économiser sur tout pour décrocher un contrat de construction. » Les objets de qualité seraient donc rares, selon l’architecte. «Les épargnants devraient s’inquiéter de voir leur LPP investie dans des bâtiments mal conçus et dont l’impact sur le territoire est souvent catastrophique », s’alarme-t-il.

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Fribourg sous observation

La pénurie de logements à Fribourg, c’est terminé. Début janvier, l’Etat a levé le seuil de logements vacants, fixé à 1,8%. La croissance démographique, forte ces dernières années, a diminué. Mais les immeubles continuent de pousser. Ce qui pourrait faire passer le canton d’une situation de pénurie à celle d’une suroffre de logements locatifs. Spécialement à Bulle et dans les régions périphériques comme Romont et Châtel-Saint-Denis, où les projets immobiliers se multiplient. «Il y a beaucoup d’informations qui circulent, et peu avec un éclairage local, à tel point qu’il devient difficile de s’y retrouver, avertit Marilyne Pasquier, responsable du projet de l’Observatoire du logement et immobilier Fribourg. Lancée récemment par la Haute école de gestion de Fribourg et soutenue par un partenariat public-privé, cette structure vise justement à y voir plus clair. En ville de Fribourg, où notre projet a démarré, nous avons constaté que 65% des 311 logements construits en 2019 ont été remplis le premier mois. Ce qui est neuf ne semble donc pas vide.» Et pour Bulle? «La population y a fortement augmenté, tout comme le nombre de logements. Nous sommes impatients d’étudier ce parc de logements avec les données des régies immobilières que nous avons commencé à récolter. »

CeR

 

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