Habiter en ville: un privilège?

L’offre de logements urbains est insuffisante un peu partout autour de l’arc lémanique. L’offre de logements urbains est insuffisante un peu partout autour de l’arc lémanique.

Les prix de l’immobilier explosent et les transactions se font de plus en plus rares. Devenir propriétaire de son logement en région urbaine: un rêve irréalisable? Décryptage.

La Suisse est un pays de locataires (environ deux tiers de la population) même si le nombre de propriétaires n’a cessé d’augmenter au cours de ces dernières années. En 2018, plus de la moitié des bâtiments à usage d’habitation sont des maisons individuelles dans lesquelles vit environ un quart de la population. L’organisme «MoneyPark/AlaCasa» sonde régulièrement les attentes des Suisses en matière de logement. Elles sont constantes dans le temps, avec deux tiers des locataires qui souhaitent devenir propriétaires. Une majorité d’entre eux rêvent d’habiter dans une maison individuelle à la campagne, mais à condition qu’elle soit reliée à la ville par une bonne desserte de transports publics. N’est-ce pas aujourd’hui un rêve inaccessible?

UN LUXE PEU ACCESSIBLE

Pour la banque Raiffeisen, très engagée dans le financement de l’immobilier privé, l’achat d’un bien (maison individuelle ou logement) s’avère bien plus intéressant que la location. La propriété se révèle 15 à 20% moins chère que la location d’un logement comparable. Sans oublier que la vente de sa maison peut être une solution pour se doter d’un capital en fin de vie. Autant dire qu’il y a de bonnes raisons pour devenir propriétaire.

Mais voilà: aujourd’hui l’acquisition d’un bien immobilier relève d’un luxe qui pourrait être réservé à quelques privilégiés. C’est ainsi qu’en Suisse, les prix d’achat des immeubles résidentiels ont augmenté de 43% entre 2011 et 2021. Alors que la hausse des prix était importante en 2020, elle s’est encore poursuivie en 2021 (de 4 à 6% selon les régions).

Pour accéder à un bien immobilier, les banques exigent 20%de fonds propres. Il faut également que les charges d’entretien et d’amortissement n’excèdent pas un tiers des revenus. Compte tenu de la hausse vertigineuse des prix de l’immobilier, ces exigences ne peuvent plus être assumées par la plupart des ménages. A moins de disposer d’un capital obtenu par héritage. Habiter en ville deviendrait un privilège réservé aux riches. Les prix ont explosé, car le marché est totalement déséquilibré. L’offre de logements, et surtout de villas, est insuffisante pour satisfaire la forte demande. Les familles avec enfants peinent à s’y loger et doivent quitter les villes.

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TERRAINS RARES

17B EM48Pourquoi cette explosion des prix de l’immobilier? Selon Martin Neff, chef économiste chez Raiffeisen, c’est tout simplement parce que «les terrains constructibles sont devenus très rares et souvent leurs propriétaires ne sont pas prêts à les vendre». Le prix du terrain a explosé. On parle de plusieurs milliers de francs par m2. Mais cette explication n’est pas suffisante. Un autre facteur explique cette explosion des prix: les investisseurs institutionnels (caisses de pension, fonds immobiliers) disposent d’importants moyens financiers qu’ils peinent à placer avec des rendements intéressants (intérêts négatifs). Ils trouvent dans l’acquisition de biens-fonds immobiliers des opportunités attractives même si les rendements sont inférieurs.

Cette situation génère également des effets pervers dans les agglomérations urbaines. Faute de trouver des terrains constructibles en ville, des promoteurs achètent des maisons individuelles avec jardin construites dans les années 1960-1980. Elles sont rasées et remplacées par des immeubles avec plusieurs appartements de standing. Les prix prennent l’ascenseur. Ce phénomène s’observe dans les zones de villas genevoises ainsi que dans l’agglomération lausannoise (Pully et Lutry).

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Des quartiers se transforment lentement mais inexorablement. Le béton remplace la verdure. Des jardins d’agrément sont remplacés par des parkings sur lesquels il est impossible de planter des arbres. Il en résulte un accroissement du nombre de voitures et du trafic sur un réseau communal qui n’est pas adapté. Acquérir un logement ou une maison individuelle devient cependant possible si l’on accepte de s’éloigner d’un centre urbain. Les prix d’acquisition y diminuent de manière significative.

C’est l’exemple du sud du canton de Fribourg ou du Chablais qui ont connu ces dernières années une forte augmentation de population. Cette dernière est liée à l’arrivée de nombreuses familles qui ont choisi de s’exiler faute de pourvoir habiter dans la région lausannoise. Le recours au télétravail, largement expérimenté durant les semaines de confinement, pourrait encourager cette tendance à s’établir à la campagne. Travailler à la maison un ou deux jours par semaine permettrait d’alléger les inconvénients des déplacements.

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Michel Rey

Les coopératives de logement

Il y a en Suisse près de 2000 coopératives ou maîtres d’ouvrage d’utilité publique. Ensemble ils possèdent plus de 185’000 logements, ce qui représente 5% du marché des logements de notre pays. Leur association a édité en 2018 une publication, L’habitat d’utilité publique en Suisse: un atout pour la société tout entière, qui fournit une documentation très détaillée sur leurs activités avec de nombreuses expériences (www.wbg-schweiz.ch). Les coopératives proposent des logements que l’on qualifie de «logements d’utilité publique », à loyer abordable. Le segment coopératif de logements constitue une part croissante du marché dans les villes et les agglomérations. Et surtout, il correspond sans doute le mieux aux besoins de la majorité de la population. A Zurich, près d’un quart des logements appartiennent à des coopératives. En Suisse romande, elles sont devenues des partenaires privilégiés des autorités des communes de Genève et Lausanne. Mais leur offre est encore insuffisante pour rééquilibrer le marché immobilier. Les coopératives offrent de nombreux avantages. Elles soustraient des logements à la spéculation et proposent une offre bon marché à long terme. Les sociétaires locataires bénéficient d’un loyer en moyenne 20% moins cher que dans le reste du marché immobilier. Les coopératives s’efforcent de promouvoir une bonne mixité sociale. Leurs habitations accueillent souvent des jeunes couples avec enfants ainsi que des personnes âgées. Une population qui peine à trouver à se loger dans les villes compte tenu de l’explosion du prix des loyers.

MR

 

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